Tình huốngKính gửi Công ty Luật, tôi và ông A ký Hợp đồng thuê mặt bằng. Theo hợp đồng này, ông A sẽ cho tôi thuê mặt bằng trong thời hạn 03 năm (từ tháng 01/2020 đến hết tháng 12/2022), tiền thuê trả theo từng năm. Tuy nhiên đến tháng 01/2021, ông A thông báo sẽ không tiếp tục cho tôi thuê mặt bằng và tự ý đơn phương chấm dứt hợp đồng. Tôi kính mong Công ty Luật tư vấn cho tôi quy định pháp luật về hậu quả của việc đơn phương chấm dứt hợp đồng trong trường hợp này, tôi xin cảm ơn.

Trả lời:Do chưa có đầy đủ các thông tin, tài liệu liên quan đến vụ việc nên Công ty Luật TNHH Đông Hà Nội đưa ra quan điểm tư vấn dựa trên thông tin bạn cung cấp và quy định pháp luật như sau:

1. Trường hợp đơn phương chấm dứt hợp đồng đúng pháp luật

Theo quy định tại khoản 2 Điều 428 Bộ luật Dân sự năm 2015 thì khi đơn phương chấm dứt hợp đồng đúng pháp luật, bên đơn phương sẽ không phải bồi thường thiệt hại cho bên bị đơn phương, tuy nhiên bên đơn phương chấm dứt hợp đồng sẽ thông báo trước cho bên kia, nếu không thông báo mà gây thiệt hại thì sẽ phải bồi thường toàn bộ thiệt hại xảy ra (nếu có).

2. Trường hợp đơn phương chấm dứt hợp đồng trái pháp luật

Theo quy định tại khoản 5 Điều 428 Bộ luật Dân sự năm 2015 thì trường hợp đơn phương chấm dứt hợp đồng trái pháp luật thì bên đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng được xác định là bên vi phạm nghĩa vụ và phải thực hiện trách nhiệm dân sự theo quy định của Bộ luật Dân sự năm 2015, luật khác có liên quan, cụ thể là phải bồi thường toàn bộ thiệt hại (nếu có) xảy ra cho bên bị vi phạm và chịu phạt một khoản tiền (nếu các bên thỏa thuận trong hợp đồng).

Thứ nhất, bồi thường thiệt hại do đơn phương chấm dứt hợp đồng trái pháp luật

Theo quy định tại Điều 13, Điều 360, khoản 2 Điều 419 và khoản 1 Điều 585 Bộ luật Dân sự năm 2015 thì trách nhiệm bồi thường thiệt hại do vi phạm nghĩa vụ theo hợp đồng được quy định như sau:

- Trường hợp có thiệt hại do vi phạm nghĩa vụ gây ra thì bên có nghĩa vụ phải bồi thường toàn bộ thiệt hại, trừ trường hợp có thỏa thuận khác hoặc luật có quy định khác

- Người có quyền có thể yêu cầu bồi thường thiệt hại cho lợi ích mà lẽ ra mình sẽ được hưởng do hợp đồng mang lại. Người có quyền còn có thể yêu cầu người có nghĩa vụ chi trả chi phí phát sinh do không hoàn thành nghĩa vụ hợp đồng mà không trùng lặp với mức bồi thường thiệt hại cho lợi ích mà hợp đồng mang lại.

- Thiệt hại thực tế phải được bồi thường toàn bộ và kịp thời. Các bên có thể thỏa thuận về mức bồi thường, hình thức bồi thường bằng tiền, bằng hiện vật hoặc thực hiện một công việc, phương thức bồi thường một lần hoặc nhiều lần, trừ trường hợp pháp luật có quy định khác.

Nếu việc đơn phương chấm dứt hợp đồng vi phạm nghĩa vụ báo trước hoặc bên đơn phương chấm dứt hợp đồng không có quyền đơn phương chấm dứt thì phải bồi thường toàn bộ thiệt hại xảy ra cho bên bị vi phạm. Giá trị bồi thường thiệt hại bao gồm giá trị tổn thất thực tế, trực tiếp mà bên bị vi phạm phải chịu do bên vi phạm gây ra và khoản lợi trực tiếp mà bên bị vi phạm đáng lẽ được hưởng nếu không có hành vi vi phạm. Như vậy, vấn đề bồi thường thiệt hại chỉ đặt ra khi bên bị vi phạm có thiệt hại thực tế. Vì thế, mức bồi thường phải được tính toán đầy đủ, bao gồm tổn thất thực tế mà bên vi phạm gánh chịu do hành vi vi phạm hợp đồng của bên kia và khoản lợi nhuận bị bỏ lỡ mà bên bị vi phạm gánh chịu do hành vi vi phạm hợp đồng của bên kia và khoản lợi nhuận bị bỏ lỡ mà bên bị vi phạm có thể nhận được nếu bên kia thực hiện đúng các nghĩa vụ của mình. Do mang tính bù đắp nên số tiền phải bồi thường không thể vượt quá số tiền thiệt hại thực tế. Đây là nguyên tắc xác định mức bồi thường thiệt hại do vi phạm hợp đồng, từ đó, hạn chế mức bồi thường không lớn hơn mức thiệt hại của bên bi vi phạm.

Căn cứ áp dụng chế tài bồi thường thiệt hại gồm các yếu tố sau:

Một, có hành vi vi phạm hợp đồng.Đó là hành vi của một bên đã xử sự trái với những cam kết trong hợp đồng hoặc trái với quy định của pháp luật, nếu trong hợp đồng không quy định. Ở đây đó là hành vi đơn phương chấm dứt hợp đồng mà vi phạm thời hạn báo trước hoặc đơn phương chấm dứt hợp đồng trái pháp luật.

Hai, có thiệt hại thực tế xảy ra.Đó là những thiệt hại có thực phát sinh trực tiếp từ sự vi phạm quyền đơn phương chấm dứt hợp đồng. Những thiệt hại này hoàn toàn có thể xác định được và tính bằng tiền. Theo quy định của pháp luật hiện hành, thiệt hại thực tế bao gồm tổn thất thực tế, trực tiếp mà bên bị vi phạm phải chịu do hành vi vi phạm hợp đồng của bên kia và khoản lợi nhuận trực tiếp mà bên bị vi phạm đáng lẽ được hưởng nếu không có hành vi vi phạm. Tổn thất thực tế có thể là: giá trị số tài sản mất mát, hư hỏng; chi phí để ngăn chặn và hạn chế thiệt hại do vi phạm hợp đồng gây ra; tiền phạt vi phạm hợp đồng hoặc tiền bồi thưởng thiệt hại mà bên bị vi phạm đã phải trả cho bên thứ ba do hậu quả trực tiếp của sự vi phạm hợp đồng gây ra.... Những khoản tổn thất này phải trực tiếp do bên vi phạm gây ra. Những khoản tổn thất không trực tiếp thì không được bồi thường. Khoản lợi trực tiếp mà bên bị vi phạm đáng lẽ được hưởng nếu không có hành vi vi phạm, còn được gọi là khoản lợi nhuận bị bỏ lỡ, ví dụ các khoản lãi, thu nhập trực tiếp đáng lẽ được hưởng nhưng thực tế không thu được do vi phạm hợp đồng.

Ba, hành vi đơn phương chấm dứt hợp đồng trái pháp luật là nguyên nhân trực tiếp gây ra thiệt hại.Có nghĩa là có mối quan hệ nhân quả, trực tiếp giữa hành vi vi phạm hợp đồng và thiệt hại thực tế. Những thiệt hại là hậu quả của hành vi vi phạm; nếu không có hành vi vi phạm thì không có thiệt hại. Hành vi vi phạm phải xảy ra trước, từ hành vi đó mới dẫn đến thiệt hại.

Thứ hai, phạt vi phạm do đơn phương chấm dứt hợp đồng trái pháp luật

Theo quy định trong tại Điều 418 Bộ luật Dân sự năm 2015 thì phạt vi phạm là thỏa thuận giữa các bên hợp đồng, theo đó bên vi phạm nghĩa vụ phải nộp một khoản tiền cho bên bị vi phạm. Mức phạt vi phạm do các bên thỏa thuận, trừ trường hợp luật liên quan có quy định khác.Như vậy, phạt vi phạm hợp đồng chỉ đặt ra trong trường hợp các bên có thỏa thuận trước đó trong hợp đồng.

Thứ ba, lãi suất chậm thanh toán

Căn cứ theo quy định tại Điều 357 Bộ luật Dân sự năm 2015 thì:

“1. Trường hợp bên có nghĩa vụ chậm trả tiền thì bên đó phải trả lãi đối với số tiền chậm trả tương ứng với thời gian chậm trả.

2. Lãi suất phát sinh do chậm trả tiền được xác định theo thỏa thuận của các bên nhưng không được vượt quá mức lãi suất được quy định tại khoản 1 Điều 468 của Bộ luật này; nếu không có thỏa thuận thì thực hiện theo quy định tại khoản 2 Điều 468 của Bộ luật này”.

Điều 468 Bộ luật Dân sự năm 2015 quy định như sau:

 “1. Lãi suất vay do các bên thỏa thuận.

Trường hợp các bên có thỏa thuận về lãi suất thì lãi suất theo thỏa thuận không được vượt quá 20%/năm của khoản tiền vay, trừ trường hợp luật khác có liên quan quy định khác. Căn cứ tình hình thực tế và theo đề xuất của Chính phủ, Ủy ban thường vụ Quốc hội quyết định điều chỉnh mức lãi suất nói trên và báo cáo Quốc hội tại kỳ họp gần nhất.

Trường hợp lãi suất theo thỏa thuận vượt quá lãi suất giới hạn được quy định tại khoản này thì mức lãi suất vượt quá không có hiệu lực.

2. Trường hợp các bên có thỏa thuận về việc trả lãi, nhưng không xác định rõ lãi suất và có tranh chấp về lãi suất thì lãi suất được xác định bằng 50% mức lãi suất giới hạn quy định tại khoản 1 Điều này tại thời điểm trả nợ.”.

Như vậy, theo quy định nêu trên thì các bên có thể tự thỏa thuận về lãi suất chậm trả tuy nhiên mức lãi suất thỏa thuận không được vượt quá 20%/năm. Khi một bên chậm thực hiện nghĩa vụ trả tiền thì sẽ bị áp dụng mức lãi suất theo quy định nêu trên.

Trân trọng.