Hành vi chiếm dụng phần sở hữu chung của nhà chung cư

Câu hỏi

Thực tế hiện nay cho thấy, chủ đầu tư nhà chung cư thường sử dụng diện tích tầng một nhà chung cư vào mục đích cho thuê để thu lợi nhuận. Đại diện chủ sở hữu nhiều tòa nhà chung cư tỏ ra rất bức xúc và phản đối hành vi này của chủ đầu tư vì cho rằng đây là diện tích thuộc sở hữu chung của nhà chung cư, chủ đầu tư không có quyền cho thuê khi chưa được sự đồng ý của đại diện chủ sở hữu tòa nhà.

Vậy thưa Luật sư, Luật sư có thể tư vấn khi chủ đầu tư sử dụng phần diện tích tầng một nhà chung cư để thực hiện việc cho thuê, chủ đầu tư có cần xin ý kiến đồng ý của đại diện chủ sở hữu nhà chung cư hay không?

Xin chân thành cám ơn!

Trả lời

Liên quan đến yêu cầu tư vấn của Quý khách hàng, Luật sư Phan Thị Lam Hồng- Giám đốc Công ty Luật TNHH Đông Hà Nội có ý kiến như sau:

Theo quy định tại Khoản 2 Điều 100 Luật Nhà ở năm 2014 và Điều 7 Thông tư 02/2016/TT-BXD ngày 15/02/2016 ban hành quy chế quản lý, sử dụng nhà chung cư thì phần sở hữu chung của nhà chung cư (áp dụng đối với cả nhà chung cư có mục đích để ở và nhà chung cư có mục đích sử dụng hỗn hợp) bao gồm:

- Phần diện tích còn lại của nhà chung cư ngoài phần diện tích thuộc sở hữu riêng; nhà sinh hoạt cộng đồng của nhà chung cư;

- Không gian và hệ thống kết cấu chịu lực, trang thiết bị kỹ thuật dùng chung trong nhà chung cư bao gồm khung, cột, tường chịu lực, tường bao ngôi nhà, tường phân chia các căn hộ, sàn, mái, sân thượng, hành lang, cầu thang bộ, thang máy, đường thoát hiểm, lồng xả rác, hộp kỹ thuật, hệ thống cấp điện, cấp nước, cấp ga, hệ thống thông tin liên lạc, phát thanh, truyền hình, thoát nước, bể phốt, thu lôi, cứu hỏa và các phần khác không thuộc phần sở hữu riêng của chủ sở hữu nhà chung cư;

- Hệ thống hạ tầng kỹ thuật bên ngoài nhưng được kết nối với nhà chung cư đó, trừ hệ thống hạ tầng kỹ thuật sử dụng vào mục đích công cộng hoặc thuộc diện phải bàn giao cho Nhà nước hoặc giao cho chủ đầu tư quản lý theo nội dung dự án đã được phê duyệt;

- Các công trình công cộng trong khu vực nhà chung cư nhưng không thuộc diện đầu tư xây dựng để kinh doanh hoặc phải bàn giao cho Nhà nước theo nội dung dự án đã được duyệt bao gồm sân chung, vườn hoa, công viên và các công trình khác được xác định trong nội dung của dự án đầu tư xây dựng nhà ở được phê duyệt.

Và phần sở hữu này phải được ghi rõ trong hợp đồng mua bán, thuê mua căn hộ.

Như vậy, đối với yêu cầu tư vấn của Quý khách hàng, chúng tôi có quan điểm như sau:

Trường hợp 1: Nếu hợp đồng mua bán, thuê mua căn hộ của Quý khách hàng thể hiện rõ diện tích tầng một tòa nhà chung cư thuộc phần sở hữu chung thì hành vi cho thuê mặt bằng tầng một để thu lợi nhuận của chủ đầu tư là hành vi sử dụng sai mục đích phần diện tích thuộc sở hữu chung, vi phạm quy định tại Khoản 6 Điều 6 Luật Nhà ở năm 2014. Để bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của mình, đại diện chủ sở hữu có thể yêu cầu chủ đầu tư bàn giao lại diện tích phần sở hữu chung theo đúng quy định pháp luật.

Trường hợp 2: Nếu hợp đồng mua bán, thuê mua không thể hiện diện tích tầng một thuộc quyền sở hữu chung của các hộ dân trong nhà chung cư thì phần diện tích này được xác định là sở hữu riêng của chủ đầu tư. Trong trường hợp này, chủ đầu tư có quyền cho thuê phần diện tích này mà không phụ thuộc vào ý chí của đại diện chủ sở hữu căn hộ chung cư.

Trân trọng!