Thế chấp quyền sử dụng đất và tài sản trên đất

Câu hỏi: Năm 2012, gia đình tôi có ký Hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất và tài sản trên đất để bảo đảm cho nghĩa vụ trả nợ của Công ty A. Điều đáng lưu ý là Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cấp năm 2002 cho chúng tôi là cấp cho hộ gia đình bao gồm vợ chồng tôi và các con. Thời điểm thế chấp các con tôi đều đã trên 18 tuổi nhưng không được biết và không ký vào các Hợp đồng thế chấp. Vậy Luật sư cho tôi hỏi Hợp đồng thế chấp này có bị vô hiệu không?

Trả lời:

Điều 108, khoản 2 Điều 109 Bộ luật dân sự 2005, Khoản 2 Điều 146 Nghị định 181/2004/NĐ-CP hướng dẫn thi hành Luật đất đai năm 2003 quy định về tài sản chung của hộ gia đình và việc định đoạt tài sản chung của hộ gia đình như sau:

“Điều 108. Tài sản chung của hộ gia đình

Tài sản chung của hộ gia đình gồm quyền sử dụng đất, quyền sử dụng rừng, rừng trồng của hộ gia đình, tài sản do các thành viên đóng góp, cùng nhau tạo lập nên hoặc được tặng cho chung, được thừa kế chung và các tài sản khác mà các thành viên thoả thuận là tài sản chung của hộ.”

“Điều 109. Chiếm hữu, sử dụng, định đoạt tài sản chung của hộ gia đình

2. Việc định đoạt tài sản là tư liệu sản xuất, tài sản chung có giá trị lớn của hộ gia đình phải được các thành viên từ đủ mười lăm tuổi trở lên đồng ý; đối với các loại tài sản chung khác phải được đa số thành viên từ đủ mười lăm tuổi trở lên đồng ý.”

Khoản 2 Điều 146 Nghị định 181/2004/NĐ-CP hướng dẫn thi hành Luật đất đai năm 2003 quy định:

“… Hợp đồng chuyển đổi, chuyển nhượng, thuê, thuê lại quyền sử dụng đất; hợp đồng hoặc văn bản tặng cho quyền sử dụng đất; hợp đồng thế chấp, bảo lãnh, góp vốn bằng quyền sử dụng đất thuộc quyền sử dụng chung của hộ gia đình phải được tất cả các thành viên có đủ năng lực hành vi dân sự trong hộ gia đình đó thống nhất và ký tên hoặc có văn bản uỷ quyền theo quy định của pháp luật về dân sự”

Căn cứ theo các quy định pháp luật trên, có thể thấy quyền sử dụng đất là tài sản thuộc sở hữu chung của hộ gia đình Quý khách hàng. Vì vậy, khi định đoạt tài sản chung này cần phải có sự đồng ý của tất cả các thành viên trong gia đình Quý khách hàng (hai vợ chồng và các con từ đủ 15 tuổi trở lên).

Theo thông tin Quý khách hàng cung cấp thì Hợp đồng thế chấp của Quý khách hàng ký kết năm 2012 chỉ có chữ ký của hai vợ chồng trong gia đình mà không có chữ ký của các con đã trên 15 tuổi - đồng sở hữu tài sản, không thể hiện được ý chí định đoạt của các con đối với tài sản của hộ gia đình.

Như vậy, việc giao kết hợp đồng thế chấp mà không được sự đồng ý của tất cả các thành viên trong gia đình là vi phạm quy định của pháp luật, dẫn đến hậu quả là Hợp đồng ký kết giữa các bên bị vô hiệu.

Trân trọng!