Câu hỏi

Năm 1994, tôi được mua 1 suất đất của xã theo tiêu chuẩn mẹ liệt sĩ. Giấy tờ đứng tên tôi nhưng chưa được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.

Đầu 2006, tôi tặng cho thửa đất cho con gái & con rể. Đến tháng 6/2016 các con tôi đã được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.

Nay tôi muốn kiện huỷ hợp đồng tặng cho cũ, lấy lại đất thì có được không? Biết rằng hợp đồng tặng cho đã được chứng thực ở UBND cấp xã.

Trả lời

Căn cứ vào những thông tin mà Quý khách hàng cung cấp, thông qua việc nghiên cứu các quy định pháp luật hiện hành, chúng tôi xin giải đáp những thắc mắc của qúy khách hàng như sau:

Hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất là một loại hình chuyển nhượng quyền sử dụng đất được quy định cụ thể tại Bộ luật dân sự, Luật đất đai và các văn bản hướng dẫn thi hành khác. Theo quy định tại Điều 722 Bộ luật dân sự năm 2005 quy định thì hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất là sự thoả thuận giữa các bên, theo đó bên tặng cho giao quyền sử dụng đất cho bên được tặng cho mà không yêu cầu đền bù, còn bên được tặng cho đồng ý nhận theo quy định của Bộ luật này và pháp luật về đất đai. Hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất phải được xác lập trên cơ sở tự nguyện, thỏa thuận giữa các bên trên nền tảng quy định pháp luật. Chính vì vậy, trong trường hợp các bên không thực hiện, thực hiện không đúng những nội dung đã thỏa thuận thì các bên có quyền khởi kiện để yêu cầu tòa án giải quyết tranh chấp về hợp đồng.

Quyền khởi kiện là một quyền cơ bản của công dân. Tuy nhiên, quyền năng này không phải lúc nào chủ thể cũng có thể thực hiện mà nó phải thỏa mãn những điều kiện nhất định, trong đó quan trọng nhất là vấn đề thời hiệu khởi kiện.

Theo quy định tại Điều 154 Bộ luật dân sự năm 2005, Khoản 1 Điều 159 Bộ luật tố tụng dân sự năm 2004 thì: “Thời hiệu là thời hạn do pháp luật quy định mà khi kết thúc thời hạn đó thì chủ thể được hưởng các quyền dân sự, được miễn trừ nghĩa vụ dân sự hoặc mất quyền khởi kiện vụ án dân sự, quyền yêu cầu giải quyết việc dân sự”.

Về thời hiệu khởi kiện vụ việc dân sự, Khoản 2 Điều 517 Bộ luật tố tụng dân sự năm 2015 quy định vẫn áp dụng thời hiệu khởi kiện quy định tại Điều 159 Bộ luật tố tụng dân sự đến hết ngày 31/12/2016. Theo đó, thời hiệu khởi kiện để yêu cầu Toà án giải quyết vụ án dân sự là hai năm, kể từ ngày quyền và lợi ích hợp pháp của cá nhân, cơ quan, tổ chức, lợi ích công cộng, lợi ích của Nhà nước bị xâm phạm. Do đó, quý khách hàng vẫn có quyền khởi kiện yêu cầu hủy bỏ hợp đồng, lấy lại tài sản.

Căn cứ quy định trên, chúng tôi xin giải đáp thắc mắc của Qúy khách hàng về vấn đề hủy hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất và cách thức để lấy lại được tài sản đã tặng cho như sau:

1.   Quyền khởi kiện hủy bỏ hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất đã được chứng thực.

Theo quy định tại Khoản 2 Điều 689 Bộ luật dân sự năm 2005 về hình thức chuyển quyền sử dụng đất thì: “Hợp đồng chuyển quyền sử dụng đất phải được lập thành văn bản, có công chứng, chứng thực theo quy định pháp luật”.

Khoản 2 Điều 2 Thông tư 04/2006/TT- BTP ngày 13/6/2006 hướng dẫn việc công chứng, chứng thực hợp đồng, văn bản thực hiện quyền của người sử dụng đất quy định: “Hợp đồng, văn bản về bất động sản mà bên có bất động sản là hộ gia đình, cá nhân thì hộ gia đình, cá nhân đó được lựa chọn hình thức công chứng tại Phòng Công chứng hoặc chứng thực tại Uỷ ban nhân dân xã, phường, thị trấn nơi có bất động sản.”

Như vậy, trong trường hợp này, việc tặng cho giữa quý khách hàng và con gái, con rể đã được lập thành hợp đồng tặng cho và có chứng thực của UBND cấp xã. Vì vậy, về hình thức hợp đồng là đúng với quy định của pháp luật.

Theo quy định tại điều 38 Nghị đinh số 23/2015/NĐ- CP ngày 16 tháng 2 năm 2015 về cấp bản sao, từ sổ gốc, chứng thực bản sao từ bản chính, chứng thực chữ ký và chứng thực hợp đồng, giao dịch thì việc hủy hợp đồng, giao dịch chỉ được thực hiện khi có thỏa thuận bằng văn bản của các bên tham gia hợp đồng và được tiến hành tại cơ quan đã chứng thực hợp đồng. Do đó, nếu quý khách hàng muốn hủy hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất đã được xác lập năm 2006 thì quý khách hàng phải nhận được sự đồng ý bằng văn bản của con gái, con rể. Khi đó, quý khách hàng có thể tới UBND xã đã chứng thực hợp đồng tặng cho yêu cầu hủy bỏ hợp đồng này.

2.      Quyền đòi lại thửa đất đã được tặng cho cho con gái và con rể

Theo quy định tại Điều 168 Bộ luật dân sự về thời điểm chuyển quyền sở hữu đối với tài sản thì việc chuyển quyền sở hữu đối với bất động sản có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký quyền sở hữu, trừ trường hợp pháp luật có quy định khác.

Đồng thời, tại Điều 467 Bộ luật dân sự 2005 cũng quy định về thời điểm có hiệu lực của hợp đồng tặng cho bất động sản, cụ thể:“Hợp đồng tặng cho bất động sản có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký; nếu bất động sản không phải đăng ký quyền sở hữu thì hợp đồng tặng cho có hiệu lực kể từ thời điểm chuyển giao tài sản".

Theo như thông tin quý khách hàng cung cấp, tháng 6/2016, con gái và con rể đã được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Vì vậy, hợp đồng tặng cho này đã phát sinh hiệu lực. Con gái và con rể của quý khách hàng đã trở thành chủ sở hữu của thửa đất trên.

Căn cứ quy định tại Điều 256 Bộ luật dân sự năm 2005 về quyền đòi lại tài sản thì “Chủ sở hữu, người chiếm hữu hợp pháp có quyền yêu cầu người chiếm hữu, người sử dụng tài sản, người được lợi về tài sản không có căn cứ pháp luật đối với tài sản thuộc quyền sở hữu hoặc quyền chiếm hữu hợp pháp của mình phải trả lại tài sản đó, trừ trường hợp quy định tại khoản 1 Điều 247 của Bộ luật này. Trong trường hợp tài sản đang thuộc sự chiếm hữu của người chiếm hữu ngay tình thì áp dụng Điều 257 và Điều 258 của Bộ luật này.” Do vậy, trong trường hợp này, quý khách hàng không thể đòi lại tài sản đã tặng cho được.

Tuy nhiên, đó là trường hợp tặng cho không có điều kiện. Trong trường hợp, quý khách hàng tặng cho thửa đất trên cho con gái và con rể nhưng có điều kiện thì quý khách hàng có quyền đòi lại tài sản khi con gái, con rể không thực hiện nghĩa vụ được giao. Cụ thể, Điều 470, Bộ Luật Dân sự 2005 quy định:

“1. Bên tặng cho có thể yêu cầu bên được tặng cho thực hiện một hoặc nhiều nghĩa vụ dân sự trước hoặc sau khi tặng cho. Điều kiện tặng cho không được trái pháp luật, đạo đức xã hội.

2. Trong trường hợp phải thực hiện nghĩa vụ trước khi tặng cho, nếu bên được tặng cho đã hoàn thành nghĩa vụ mà bên tặng cho không giao tài sản thì bên tặng cho phải thanh toán nghĩa vụ mà bên được tặng cho đã thực hiện.

3. Trong trường hợp phải thực hiện nghĩa vụ sau khi tặng cho mà bên được tặng cho không thực hiện thì bên tặng cho có quyền đòi lại tài sản và yêu cầu bồi thường thiệt hại”.

            Như vậy, trong trường hợp quý khách hàng có chứng cứ chứng minh đây là hợp đồng tặng cho có điều kiện, điều kiện đó phải được ghi trong hợp đồng tặng cho hoặc trên giấy tờ khác hợp pháp nhưng con gái, con rể không thực hiện nghĩa vụ thì quý khách hàng vẫn có quyền đòi lại tài sản và yêu cầu bồi thường thiệt hại.

3.      Lấy lại tài sản thông qua việc khởi kiện yêu cầu tòa án tuyên bố hợp đồng tặng cho vô hiệu.

            Theo quy định tài Khoản 1 Điều 410 Bộ luật dân sự năm 2005 về hợp đồng dân sự vô hiệu thì Các quy định về giao dịch dân sự vô hiệu từ Điều 127 đến Điều 138 của Bộ luật này cũng được áp dụng đối với hợp đồng vô hiệu.

Căn cứ quy định trên, đối chiếu với quy định từ điều 127 đến Điều 138 Bộ luật dân sự năm 2005 thì hợp đồng tặng cho vô hiệu trong các trường hợp sau: “Vô hiệu do vi phạm điều cấm của pháp luât, trái đạo đức xã hội; vô hiệu do giả tạo; vô hiệu do người chưa thành niên, người mất năng lực hành vi dân sự, người bị hạn chế năng lực hành vi dân sự xác lập, thực hiện; vô hiệu do bị nhầm lẫn, lừa dối, đe dọa; vô hiệu do người xác lập không nhận thức, làm chủ được hành vi của mình; vô hiệu do vi phạm quy định về hình thức.”

Khi hợp đồng tặng cho bị tuyên vô hiệu, các bên phải khôi phục lại tình trạng ban đầu, hoàn trả cho nhau những gì đã nhận, nếu không thể hoàn trả bằng hiện vật thì hoàn trả lại bằng tiền. Bên gây thiệt hại thì phải bồi thường.

Thời hiệu khởi kiện yêu cầu tuyên bố hợp đồng dân sự vô hiệu được quy định như sau:

“Điều 136. Thời hiệu yêu cầu Toà án tuyên bố giao dịch dân sự vô hiệu

1. Thời hiệu yêu cầu Toà án tuyên bố giao dịch dân sự vô hiệu được quy định tại các điều từ Điều 130 đến Điều 134 của Bộ luật này là hai năm, kể từ ngày giao dịch dân sự được xác lập.

2. Đối với các giao dịch dân sự được quy định tại Điều 128 và Điều 129 của Bộ luật này thì thời hiệu yêu cầu Toà án tuyên bố giao dịch dân sự vô hiệu không bị hạn chế”.

Căn cứ vào quy định trên, đối chiếu với dữ liệu mà quý khách hàng cung cấp thì hợp đồng tặng cho được xác lập từ năm 2006. Do đó, đến thời điểm hiện tại thời hiệu để yêu cầu Tòa án tuyên bố hợp đồng vô hiệu do các nguyên nhân quy định từ Điều 130 đến Điều 134 đã hết. Bây giờ, quý khách hàng chỉ còn thời hiệu yêu cầu hợp đồng tặng cho vô hiệu do vi phạm quy định pháp luật, trái đạo đức xã hội hoặc do giả tạo. Trách nhiệm của quý khách hàng là phải chứng minh được hợp đồng tặng cho thuộc trường hợp bị tuyên vô hiệu theo quy định tại Điều 128 và Điều 129 Bộ luật dân sự.

Trân trọng!